未登記建物とは、法務局の登記記録に、そもそも登記が存在していない建物のことです。
実家の登記事項証明書を取得しようとしたときに、「該当する登記記録がありません」という結果になることがあります。これは名義が古いのではなく、建物そのものが一度も登記されていない状態です。特に、増築を繰り返してきた建物や、農村部の古い家屋、簡易な構造の物置・離れなどで見られます。建物を新築した際には、本来1か月以内に表題登記を行う義務がありますが、この義務が守られないまま放置されているケースが一定数存在します。
未登記建物であっても、固定資産税は課税されます。市区町村は、登記の有無にかかわらず、独自の家屋調査にもとづいて課税台帳を作成しているためです。「固定資産税を払っているから登記もされているはず」とは限らない点に注意が必要です。
未登記建物を売却するには、まず表題登記を行い、そのうえで相続登記（所有権保存登記）を申請する必要があります。表題登記には、建物の建築時期や構造を示す資料が必要になり、古い建物では資料が乏しいことも多いため、通常の相続登記よりも時間がかかる傾向があります。実家が未登記建物にあたることが分かった場合は、早めに土地家屋調査士に相談し、表題登記から進める必要があることを踏まえてスケジュールを立てることをおすすめします。
固定資産税を長年支払い続けていると、つい登記も済んでいるものと思い込みがちですが、課税と登記は別の仕組みで管理されているため、両方を別々に確認する必要があります。未登記建物であることに気づかず名義変更を後回しにしていると、表題登記に必要な資料（建築確認済証など）を集める作業が、時間の経過とともにさらに難しくなっていきます。建築業者が廃業していたり、当時の記録が破棄されていたりすることもあるためです。実家の登記事項証明書を取得した際に「該当する登記記録がありません」という結果が出た場合は、放置せず、できるだけ早い段階で土地家屋調査士に相談することをおすすめします。