「相続税を試算したら、実家の土地の評価額が思ったより大きい」と感じたら、小規模宅地等の特例が使えるかどうかを確認してください。適用できれば、評価額を大幅に下げられる可能性があります。
この記事の結論
被相続人が住んでいた実家の土地は、一定の要件を満たせば「小規模宅地等の特例」により、330㎡までの部分について相続税評価額を80%減額できます。配偶者が取得する場合は追加の要件がありませんが、同居していなかった親族が取得する場合は「家なき子特例」の6要件をすべて満たす必要があります。
この記事で分かること
- 小規模宅地等の特例で減額できる面積・割合
- 誰が取得すると適用できるか（配偶者・同居親族・家なき子特例）
- 適用を受けるために申告時に必要なこと
- 適用できない・外れてしまうケース
小規模宅地等の特例とは
被相続人が居住していた宅地（実家の土地）を相続した場合、一定の要件を満たすと、その宅地のうち330㎡までの部分について、相続税評価額を80%減額できる制度です。国税庁ではこの区分を「特定居住用宅地等」と呼んでいます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 被相続人が住んでいた自宅の敷地（建物ではなく土地） |
| 限度面積 | 330㎡ |
| 減額割合 | 80% |
| 330㎡を超える場合 | 超えた部分は特例の対象外（330㎡分までが減額対象） |
たとえば評価額5,000万円・地積250㎡の実家の土地であれば、250㎡は330㎡以内に収まるため全体が対象となり、評価額は1,000万円（5,000万円の20%）まで下がります。地積が330㎡を超える場合は、超えた部分を除いた330㎡分だけが80%減額の対象です。
小規模宅地等の特例には、実家の敷地（特定居住用宅地等）以外にも、事業用の宅地や貸付用の宅地を対象とする区分があります。この記事では、実家を相続する場合に関わる特定居住用宅地等について解説します。
誰が取得すると適用できるか
特定居住用宅地等の特例は、誰が実家の土地を取得するかによって、満たすべき要件が変わります。
| 取得者 | 追加要件 |
|---|---|
| 配偶者 | 特になし（無条件で適用可能） |
| 同居していた親族 | 相続開始の直前から申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ申告期限までその宅地を保有していること |
| 同居していなかった親族（家なき子特例） | 下記6要件をすべて満たす必要がある |
家なき子特例の6要件
被相続人と同居していなかった親族が取得する場合は、次の6つの要件をすべて満たす必要があります。
1. 日本国籍を有していること
（一定の場合を除く）
2. 被相続人に配偶者がいないこと
3. 相続開始時に、被相続人と同居していた法定相続人がいないこと
4. 相続開始前3年以内に、自分または自分の配偶者などが所有する家屋に居住したことがないこと
5. 相続開始時に、居住している家屋を過去に所有したことがないこと
6. その宅地を相続税の申告期限まで保有していること
家なき子特例は「実家を出て賃貸住まいをしている子」を想定した制度ですが、要件が細かく、持ち家の有無や過去の居住歴まで確認が必要です。自己判断で「使えるはず」と決めつけず、税理士に事実関係を伝えて確認することを強くおすすめします。 出典：国税庁 No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
適用を受けるために申告時に必要なこと
小規模宅地等の特例は、相続税の申告書を提出しなければ適用を受けられません。適用した結果として税額が0円になる場合でも、申告そのものは必要です。
| 必要なもの | 内容 |
|---|---|
| 相続税の申告書 | 特例の適用を受ける旨を記載 |
| 小規模宅地等の特例に関する計算明細書 | 対象となる宅地の面積・評価額などを記載 |
| 遺産分割協議書の写しなど | 申告期限までに遺産分割が完了していることを示す書類 |
原則として、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に、遺産分割を終えて申告する必要があります。この期限に間に合わない場合、いったん未分割のまま申告し、特例は使わずに申告することになります（後日、分割が決まってから修正申告や更正の請求で特例を適用し直す方法があります）。相続税の申告要否そのものの判断は実家の相続税申告は必要？で解説しています。
適用できない・外れてしまうケース
次のようなケースでは、特例が使えない、または一度使えると見込んでいても外れてしまうことがあります。
- 実家を相続後すぐに売却し、申告期限までに宅地を保有し続けていない
- 家なき子特例のつもりで進めていたが、過去に持ち家を所有していたことが分かった
- 同居していたはずの親族が、申告期限前に転居してしまった
- 相続した実家を賃貸に出し、居住用ではなく貸付用の扱いになった
「売却するか保有するか」の判断が、特例の適用可否に直結する場合があります。売却を検討している場合は、いつ売るかによって税額が変わる可能性があるため、事前に税理士へ相談してから進めることをおすすめします。実家の売却方法は相続した実家を売却する方法で解説しています。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 特例が使えるか、要件に当てはまるかの判断 | 税理士 |
| 申告書・計算明細書の作成 | 税理士 |
| 実家の評価額（路線価・固定資産税評価額）の確認 | 税理士、市区町村の税務担当窓口 |
よくある質問
Q. 実家を兄弟で共有名義にして相続した場合、特例はどうなりますか。 A. 取得した持分に応じて、それぞれの要件を満たすかどうかを個別に判断します。同居していた人の持分には適用でき、そうでない人の持分には適用できない、ということもあります。詳しくは税理士に確認してください。
Q. 特例を使うと、相続登記の際に何か変わりますか。 A. 相続登記自体の手続きは変わりません。特例はあくまで相続税の計算上の評価減であり、名義変更の手続きは別に必要です。相続登記の申請方法もあわせてご確認ください。
Q. 空き家のまま数年間放置してから売却しても、特例は使えますか。 A. 特例の適用要件（申告期限までの保有・居住など）は相続開始後の一定期間で判断されるため、その期間内であれば影響しないこともありますが、その後の利用状況（賃貸に出す、更地にするなど）によって他の制度（空き家の3,000万円特別控除など）の適用可否が変わることがあります。個別の状況によるため、税理士に確認してください。
まとめ・次にすること
- 実家の敷地は、要件を満たせば330㎡まで評価額を80%減額できる（小規模宅地等の特例）
- 配偶者が取得する場合は要件なし、同居親族は同居継続などの要件、それ以外は「家なき子特例」の6要件をすべて満たす必要がある
- 特例を使う場合、税額が0円でも相続税の申告が必要
- 売却や賃貸に出すタイミングによって、適用できるかどうかが変わることがある
次にすることは、実家を誰が取得するかを決めたうえで、自分が該当する要件を税理士に確認することです。要件が細かいため、自己判断せず早めに相談することをおすすめします。