観光地に近い、駅から歩ける、部屋数が多い。相続した実家にそうした条件があると、「空き家のままにするより、民泊として使えないか」と考える方もいます。民泊は個人でも始められる仕組みが整っていますが、通常の賃貸とは違うルールと、近隣への配慮が欠かせません。
この記事の結論
相続した実家を民泊にするには、住宅宿泊事業法に基づき都道府県知事等へ届出をすれば、年間180日以内で人を泊めることができます。家主が住まない実家では住宅宿泊管理業者への管理委託が必要で、自治体の条例で営業できる区域や期間がさらに制限されていることもあります。近隣への事前説明と苦情への対応体制を整えてから始めることが大切です。
この記事で分かること
- 実家で民泊を営むための3つの方法（住宅宿泊事業・旅館業・特区民泊）の違い
- 住宅宿泊事業法の届出の流れと、始める前に確認すること
- 家主が住んでいない実家で必要になる管理委託
- 近隣トラブルを防ぐための準備
- 民泊に向いている実家・向いていない実家
実家で民泊を営む3つの方法
「民泊」と一口に言っても、法律上はいくつかの枠組みがあります。個人が相続した実家で始める場合、多くは住宅宿泊事業法による届出が入口になります。
| 方法 | 手続き | 営業日数 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業（いわゆる民泊新法） | 都道府県知事等への届出 | 年間180日以内 | 住宅のまま、副業的に始めたい |
| 旅館業（簡易宿所など） | 保健所への許可申請 | 制限なし | 通年で本格的に営業したい |
| 国家戦略特区の特区民泊 | 自治体の認定 | 最低宿泊日数の条件あり | 実家が特区の対象地域にある |
旅館業の許可は、建物の構造や設備、用途地域などの要件が住宅宿泊事業より厳しく、建築基準法上の用途変更が必要になる場合もあります。特区民泊は対象となる自治体が限られます。以下では、個人がもっとも始めやすい住宅宿泊事業を中心に説明します。
住宅宿泊事業で押さえておきたいルール
年間の営業日数は180日まで
住宅宿泊事業で人を泊められるのは、1年間で180日以内です。1年の半分は宿泊に使えないため、民泊だけで通常の賃貸並みの収入を得るのは難しい場合があります。空いている期間を自分や家族の帰省に使う、マンスリー賃貸と組み合わせるなど、使い方の設計が必要です。
自治体の条例でさらに制限されることがある
住宅宿泊事業法では、自治体が条例で営業できる区域や期間を制限できるとされています。たとえば「住居専用地域では平日の営業を認めない」といった独自のルールを設けている自治体もあります。実家のある自治体の条例を最初に確認することが、計画を立てる前提になります。
建物に求められる要件
届出できるのは、台所・浴室・便所・洗面設備がそろっていて、人が生活の拠点として使える（または使われていた、入居者を募集している等）「住宅」です。あわせて、宿泊者の安全のための非常用照明器具の設置や避難経路の表示、消防用設備の設置などが求められます。消防設備については、事前に消防署へ相談し、消防法令に適合していることの確認を受けるのが一般的な流れです。
家主が住んでいない実家では管理委託が必要
相続した実家は、相続人がほかの場所に住んでいて空き家になっていることがほとんどです。家主が不在のまま宿泊させる場合（いわゆる家主不在型）は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託することが必要です。
管理業者が担う主な業務は次のとおりです。
- 宿泊者名簿の作成・本人確認
- 騒音やゴミ出しなど、周辺への迷惑防止の説明
- 近隣からの苦情への対応
- 清掃・衛生管理
- 設備の点検
遠方に住んでいる相続人にとっては、管理業者への委託は負担を減らす手段でもあります。一方で、委託料は宿泊料金の一定割合で設定されることが多く、清掃費や予約サイトの手数料も差し引かれるため、手元に残る金額は想像より少なくなりがちです。
届出までの流れ
1. 相続登記と相続人の合意を済ませる
届出には登記事項証明書などの書類が必要です。親の名義のままでは進めにくいため、先に相続登記を済ませます。相続人が複数いて共有名義になる場合は、民泊として使うことについて全員の合意を得ておきます。
2. 条例・用途地域・管理規約を確認する
実家のある自治体の条例で、区域や期間の制限がないかを確認します。実家がマンションの場合は、管理規約で民泊が禁止されていないかも確認が必要です。
3. 消防署に相談し、必要な設備を整える
自動火災報知設備や誘導灯など、必要な消防用設備を確認し、設置します。非常用照明や避難経路の表示もあわせて準備します。
4. 住宅宿泊管理業者と委託契約を結ぶ
家主不在型で営業する場合は、登録を受けた管理業者を選び、委託契約を結びます。
5. 都道府県知事等へ届出をする
観光庁の民泊制度ポータルサイトなどで案内されている方法で届出を行います。届出が受理されると届出番号が通知され、住宅の見やすい場所に標識を掲示します。
6. 予約サイトに掲載し、営業を始める
予約サイトへの掲載時には届出番号の記載が求められます。営業開始後は、宿泊日数などを定期的に報告する必要があります。
近隣トラブルを防ぐための準備
民泊でもっとも多い悩みは、騒音・ゴミ・深夜の出入りなどをめぐる近隣との摩擦です。実家の場合、近所の方は亡くなった親を知っている人たちでもあり、関係がこじれると後々の売却や管理にも影響します。
- 営業を始める前に、両隣や町内会へ民泊を始めることと緊急時の連絡先を伝えておく
- ゴミの分別・出し方、騒音の目安、喫煙場所などのハウスルールを多言語で用意する
- 苦情が入ったときに、誰が何分以内に対応するかを管理業者と取り決めておく
- 駐車場がない場合、宿泊者の車の扱いを事前に案内する
事前に説明しておくだけでも、「知らない人が出入りしている」という不安はかなり和らぎます。苦情が寄せられた場合に真摯に対応できる体制があるかどうかが、長く続けられるかの分かれ目になります。
民泊に向いている実家・向いていない実家
| 向いている | 向いていない |
|---|---|
| 観光地・駅・空港からアクセスしやすい | 周辺に宿泊需要がほとんどない |
| 部屋数が多く、グループで泊まれる | 住宅が密集し、音が伝わりやすい |
| 設備が比較的新しく、大きな修繕が不要 | 水回りの修繕や耐震改修に大きな費用がかかる |
| 空いている期間を家族で使う予定がある | 条例で営業日数が大きく制限されている |
需要があるかどうかは、同じ地域の民泊や宿泊施設の稼働状況を見るとおおよその見当がつきます。設備投資や管理委託料を差し引いても続けられる収支になるかを、始める前に試算しておきましょう。
通常の賃貸や売却と比べて考える
民泊は収入の可能性がある一方、準備と運営の手間、近隣への配慮が求められる選択肢です。
| 項目 | 民泊（住宅宿泊事業） | 通常の賃貸 | 売却 |
|---|---|---|---|
| 収入 | 季節・需要で大きく変動 | 毎月ほぼ一定 | 一度にまとまった金額 |
| 手間 | 管理業者への委託が前提、運営の確認が続く | 入居中は比較的少ない | 売却が終われば管理不要 |
| 実家を自分で使う余地 | 空いている日は使える | 入居中は使えない | 使えない |
| 主なリスク | 近隣トラブル、稼働率の低下 | 空室、滞納 | 相場より安く手放す可能性 |
「思い出のある家を残しながら、維持費の足しにしたい」という目的なら、民泊は検討に値します。一方で、手間をかけずに負担を減らしたい場合は、通常の賃貸や売却の方が合っていることもあります。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 条例・届出の手続き | 実家のある都道府県・市区町村の民泊担当窓口 |
| 消防設備の要否 | 管轄の消防署 |
| 管理の委託 | 住宅宿泊管理業者 |
| 民泊収入の税金・申告 | 税務署、税理士 |
| 相続人間での取り決め | 弁護士、司法書士 |
民泊で得た収入は、所得の区分や申告の要否が状況によって異なります。確定申告が必要かどうかは税務署や税理士に確認してください。
よくある質問
Q. 実家が親の名義のままでも民泊を始められますか。 A. 届出には登記事項証明書などが必要なため、先に相続登記を済ませるのが現実的です。相続登記は2024年4月から義務化されています。
Q. 180日を超えて営業したい場合はどうすればよいですか。 A. 旅館業法の許可（簡易宿所など）を取得すれば日数の制限はありませんが、建物や立地の要件が厳しくなります。保健所や自治体の窓口に相談してください。
Q. 自分で管理すれば管理業者への委託は不要ですか。 A. 家主が同じ住宅に住んでいて、不在になる時間が短い場合などは委託が不要になることがあります。実家に住んでいない場合は、原則として委託が必要です。
まとめ・次にすること
- 相続した実家は、住宅宿泊事業法の届出により年間180日以内で民泊として使える
- 実家のある自治体の条例で、区域・期間がさらに制限されていないかを最初に確認する
- 家主が住んでいない実家は、住宅宿泊管理業者への委託が必要
- 営業前に近隣へ説明し、苦情への対応体制を整えておく
- 管理委託料や設備費を差し引いた収支を、通常の賃貸・売却と比べて判断する