「まだ売る決心はつかないが、空き家のままにしておくのも気が引ける」という場合、期間を決めて貸し出せる「定期借家」という選択肢があります。通常の賃貸と違い、あらかじめ決めた期間で契約を終了させられるため、将来また自分たちで使う可能性を残したまま活用できます。
この記事の結論
借地借家法38条に基づく「定期借家契約」を使うと、あらかじめ決めた期間だけ実家を賃貸に出し、期間が満了すれば契約を終了させて、また自分や家族が使う・売却するといった選択に戻せます。契約は書面（電磁的記録も可）で結び、更新がないことを契約前に別の書面で説明することが法律上義務づけられています。
この記事で分かること
- 定期借家契約が「普通の賃貸」と違う点
- 契約に必要な手続きと、守らなければならない要件
- 期間の決め方と、途中で出て行ってもらう・出ていく場合の扱い
- 定期借家に向いている実家・向いていない実家
定期借家契約とは何か
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 法律上の位置づけ | 借地借家法38条に定める「定期建物賃貸借」 |
| 最大の特徴 | 契約期間が満了すると、更新されずに契約が終了する |
| 期間の決め方 | 1年未満の短い期間でも自由に設定できる（普通の賃貸は原則1年以上） |
| 必要な手続き | 書面（電磁的記録も可）による契約と、更新がないことの事前説明が必須 |
通常の賃貸借契約（普通借家契約）では、借主が望む限り契約が更新されるのが原則で、家主側から一方的に契約を終わらせることは簡単にはできません。定期借家契約は、あらかじめ「この期間で終わる」と決めたうえで貸し出せる点が最大の違いです。
契約に必要な手続きと注意点
定期借家契約を有効に成立させるには、法律で決められた手続きを守る必要があります。
1. 契約を書面で結ぶ
定期借家契約は、書面（2022年の法改正以降は電磁的記録でも可）で結ぶ必要があります。口約束や通常の賃貸借契約書のひな形をそのまま使うことはできません。
2. 「更新がない」ことを契約前に別の書面で説明する
契約書とは別に、更新がなく期間満了で終了することを記載した書面を、契約前に借主へ交付して説明する必要があります（電磁的方法での交付も可）。
3. この説明を行わないと定期借家として認められない
事前説明を怠ると、更新がないという特約自体が無効になり、通常の賃貸借契約（更新のある契約）として扱われてしまいます。
定期借家契約を自分で作成するのは手続きのミスにつながりやすいため、賃貸仲介会社・管理会社に依頼するか、契約書のひな形を国土交通省が公表しています。実家を貸す前に、まず賃貸仲介会社へ相談することをおすすめします。
期間の決め方と、契約終了・中途解約の扱い
| 場面 | 扱い |
|---|---|
| 期間の設定 | 1年未満の短期間でも自由に設定できる。「2年間だけ貸す」など将来の予定に合わせやすい |
| 契約終了の通知 | 期間が1年以上の場合、家主は期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主へ契約終了の通知をする必要がある |
| 借主からの中途解約 | 居住用かつ床面積200㎡未満の物件で、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情がある場合、借主から中途解約を申し出ることができる（申し出から1か月後に終了） |
| 再契約 | 期間満了後、家主・借主が合意すれば、改めて定期借家契約を結び直すことは可能 |
家主側から契約期間中に一方的に解約することは、通常の賃貸借契約と同様に原則できません。「期間を決めて貸す」というメリットは、更新を強制されない点にあり、期間中の解約が自由になるわけではない点に注意してください。
定期借家に向いている実家・向いていない実家
| 向いている | 向いていない |
|---|---|
| 将来、家族が住む・使う可能性が具体的にある | まったく使う予定がなく、いずれ確実に売却する予定 |
| 数年後に建て替え・解体・売却の予定が決まっている | 立地が良く、長期の入居者を確保したほうが収益性が高い |
| 空き家のまま保有するより、期間限定でも活用したい | 定期借家に慣れた仲介会社が近隣にない |
将来の使い道が完全に決まっていない場合や、確実に長期で売却する予定がある場合は、普通の賃貸や空き家管理サービスとの比較も含めて検討することをおすすめします。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 賃貸需要・想定家賃の確認 | 賃貸仲介会社 |
| 定期借家契約書の作成・事前説明書面の準備 | 賃貸仲介会社・管理会社 |
| 相続登記の手続き | 司法書士 |
| 遠方で自主管理が難しい場合の借上げ・サブリース | 賃貸管理会社（借上げ対応のサービス） |
遠方に住んでいて、自分で入居者対応や事前説明の手続きを進めるのが難しい場合は、借上げ（サブリース）に対応した賃貸管理サービスに相談する方法もあります。
よくある質問
Q. 定期借家で貸した後、期間が来たら必ず出て行ってもらえますか。 A. 手続き（書面契約・事前説明・期間満了前の通知）を正しく行っていれば、原則として期間満了で契約は終了します。ただし通知を忘れると終了を主張できなくなるため、期限管理が重要です。
Q. 借主が途中で出て行きたいと言ってきた場合はどうなりますか。 A. 居住用で床面積200㎡未満の物件であれば、転勤・療養・介護などやむを得ない事情がある場合、借主からの中途解約が認められています。家主側から止めることはできません。
Q. 定期借家と普通の賃貸、どちらが賃料は高くなりますか。 A. 一般的に、更新がなく契約期間が限られる分、定期借家は普通の賃貸より賃料が低めに設定される傾向があります。将来また自分で使える安心感と、賃料面でのトレードオフを踏まえて判断してください。
まとめ・次にすること
- 定期借家契約は、期間を決めて貸し、期間満了で終了させられる仕組みです
- 書面での契約と、更新がないことの事前説明が法律上必須で、手続きを誤ると定期借家として認められません
- 期間中の家主側からの解約は原則できず、借主側の中途解約には一定の条件があります
- 将来の使い道が固まっていない実家に向いた選択肢で、まずは賃貸仲介会社に相談することをおすすめします