「実家は手放したくないけれど、まとまったお金が必要になった」という場面もあるのではないでしょうか。名義を変えず、あるいは住み続けながら実家を現金化する方法として、リースバックと不動産担保ローンという2つの選択肢があります。ここでは、それぞれの仕組みと、実家の状況によって向き・不向きがある点を整理します。
この記事の結論
実家を手放さずにまとまった資金を得る方法として、「リースバック（売却して賃貸で住み続ける）」と「不動産担保ローン・リバースモーゲージ型ローン（実家を担保に借り入れる）」の2つがあります。自分がその家に住み続けたい場合はリースバック、名義を変えずに資金だけ調達したい場合は担保ローンが候補になりますが、どちらも実家に「住んでいる、または住む予定がある」ことが前提になりやすく、空き家のままの実家では使いにくい点に注意が必要です。
この記事で分かること
- リースバックの仕組みと向いているケース
- 不動産担保ローン・リバースモーゲージ型ローンの仕組みと向いているケース
- 空き家のままの実家では使いにくい理由
- それぞれの注意点と、誰に相談すればよいか
実家を売らずに現金化する2つの方法
「売る」以外で実家を現金化する方法は、大きく分けて次の2つです。
| 方法 | 仕組み | 名義 |
|---|---|---|
| リースバック | 不動産会社などに実家を売却し、同時に賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける | 買主（不動産会社等）に移る |
| 不動産担保ローン・リバースモーゲージ型ローン | 実家を担保に金融機関から借り入れる | 借主のまま変わらない |
どちらも「今すぐ実家を明け渡さずに資金を得る」という点は共通していますが、名義が移るかどうか、返済の有無、対象となる状況が大きく異なります。
リースバックとは
リースバックは、実家を不動産会社や専門業者に売却すると同時に、賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける仕組みです。「売却」と「賃貸」の契約を同時に交わす点が、通常の売却との違いです。
- リースバック業者に査定を依頼する：売却価格と、その後の月々の賃料の見積もりを受け取ります
- 売買契約と賃貸借契約を結ぶ：同時に2つの契約を交わし、売却代金を受け取ります
- 賃料を払いながら住み続ける：名義は買主に移りますが、そのまま自宅として住み続けられます
リースバックが向いているのは、実家に自分（相続人）や親族が現に住んでいて、環境を変えずにまとまった資金を得たい場合です。誰も住んでいない空き家をリースバックすることは、仕組みの性質上あまり想定されていません。
- 売却価格は、通常の仲介売却より低くなる傾向があります：買主が賃貸経営としてのリスクを見込むためです
- 賃料の支払いが続きます：売却後も家賃負担が発生するため、老後の収支計画とあわせて検討する必要があります
- 将来買い戻せるかは契約条件によります：買い戻し特約の有無・条件は業者によって異なるため、契約前に必ず確認してください
不動産担保ローン・リバースモーゲージ型ローンとは
実家の名義を変えずに資金を得たい場合は、実家を担保にした借り入れという方法もあります。代表的なものに、高齢者向けの「リバースモーゲージ型住宅ローン」があります。
住宅金融支援機構と提携する金融機関が扱う「リ・バース60」を例にすると、次のような仕組みです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象年齢 | 満60歳以上（満50歳以上満60歳未満は融資限度額が異なる） |
| 資金使途 | 住宅の建設・購入・リフォーム、住宅ローンの借り換えなど。生活資金や投資用物件には利用不可 |
| 毎月の返済 | 利息のみ |
| 元金の返済時期 | 契約者が亡くなったときに、相続人が一括返済するか、担保物件の売却で返済する |
| 融資限度額の目安 | 担保評価額の50〜65%程度（商品・年齢・住宅性能により異なる） |
リバースモーゲージ型のローンは、多くの場合「借主本人が住んでいる住宅」を対象としています。相続した実家に自分がこれから住む予定がある場合は候補になりますが、誰も住まない空き家のままでは利用できないことが一般的です。また、資金使途がリフォームや住宅ローンの借り換えなどに限られる商品もあり、自由に使える生活資金としては利用できない場合があります。取扱金融機関ごとに条件が異なるため、金融機関または住宅金融支援機構への確認が必要です。
一般的な「不動産担保ローン」（用途を住宅関連に限定しない商品）を扱う金融機関もありますが、こちらは通常の融資審査となり、返済計画（毎月の元利返済）が必要になる点がリバースモーゲージ型とは異なります。
実家が空き家のままの場合はどうするか
リースバック・不動産担保ローンのいずれも、実家に住む人がいることを前提とした仕組みです。相続後、実家が空き家のままになっている場合は、これらの方法よりも先に、次のような選択肢を比較したほうが現実的です。
| 状況 | 検討しやすい選択肢 |
|---|---|
| 将来、自分や家族が住む可能性がある | 空き家管理サービスを使って保有を続ける |
| 収益化したい | 賃貸に出す、駐車場として活用する |
| 手放してもよい | 仲介での売却、買取業者への売却 |
どちらが向いているか
| 状況 | 向いている方法 |
|---|---|
| 実家に住み続けたいが、まとまった資金が今すぐ必要 | リースバック |
| 実家の名義は変えたくないが、リフォーム資金等が必要で、60歳以上である | リバースモーゲージ型ローン |
| 空き家のままで、当面は住む予定がない | 保有・管理、賃貸、売却などの他の選択肢を検討 |
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| リースバックの条件・査定 | リースバック取扱業者（複数社比較） |
| リバースモーゲージ型ローンの条件 | 取扱金融機関、住宅金融支援機構 |
| 実家の売却可能性 | 不動産会社 |
| 相続人間での資金の扱い | 司法書士、税理士 |
よくある質問
Q. リースバックをすると、実家の名義はどうなりますか。 A. 買主（不動産会社等）に移ります。住み続けられますが、所有者ではなく賃借人という立場になります。
Q. リ・バース60は、相続した実家にも使えますか。 A. 商品の対象は「借主本人が住む住宅」であることが一般的です。相続した実家に自分がこれから住む予定がある場合は候補になりますが、詳しい条件は取扱金融機関に確認してください。
Q. 空き家になっている実家でも、担保ローンは組めますか。 A. リバースモーゲージ型のローンは住んでいることが前提となる商品が多く、空き家のままでは利用しにくい傾向があります。空き家の場合は、保有・管理や売却など他の選択肢とあわせて検討することをおすすめします。
まとめ・次にすること
- 実家を売らずに現金化する方法として、リースバックと不動産担保ローン・リバースモーゲージ型ローンがあります
- リースバックは名義が買主に移り、賃料を払いながら住み続ける仕組みです
- リバースモーゲージ型ローンは名義を変えず借り入れる仕組みですが、多くは「住んでいる住宅」が対象です
- 実家が空き家のままの場合は、これらの方法より先に保有・賃貸・売却などの選択肢を比較したほうが現実的です