相続した実家が売れないときの選択肢｜訳あり物件の進め方

不動産会社に相談したものの、「このままでは売却が難しい」と言われたり、査定に出しても反応がなかったりすると、「この実家は本当に売れるのだろうか」と不安になると思います。

多くの場合、「売れない」のではなく「一般的な仲介では買い手が見つかりにくい」だけです。理由を特定すれば、現実的な進め方が見えてきます。

「売れない」と感じる主な原因

原因	内容	詳細ページ
再建築不可	接道が建築基準法の条件を満たさず、建て替えができない	再建築不可の実家を相続した場合
老朽化・旧耐震	建物の傷みが激しい、または1981年5月以前の耐震基準	古い実家は解体してから売るべきか
境界不明	隣地との境界が確定しておらず、測量が必要	境界が分からない土地を売る方法
未登記・名義が古い	名義が祖父母の代のままで、そもそも売買契約に進めない	未登記・祖父名義の家を売却する方法

これらは単独で起きることもあれば、複数重なっていることもあります。たとえば「古くて、境界も分からず、名義も祖父のまま」という実家も珍しくありません。

まず原因を特定する

一般的な仲介で売りにくい場合の選択肢

選択肢	内容
訳あり物件専門の買取業者に売る	再建築不可・境界未確定・老朽化等を前提に買い取る業者に依頼する
原因を解消してから売る	相続登記を先に済ませる、隣地と境界確定するなど
現況のまま条件を開示して仲介で売る	訳あり内容を明示し、それを許容する買主を探す
保有・活用に切り替える	売却にこだわらず、貸す・管理を続けるという選択肢もある

原因の解消に時間や費用がかかりすぎる場合は、無理に一般の仲介にこだわらず、訳あり物件専門の買取業者に早めに相談することも現実的な選択です。

複数の原因が重なっている場合

原因が複数ある場合、すべてを解消してから売ろうとすると、時間も費用もかかりすぎることがあります。

• 相続登記だけは必ず済ませる（売買契約に必要な最低条件のため）
• 境界確定・再建築不可の解消は、費用対効果を見て判断する
• 訳あり物件専門の買取業者であれば、複数の問題が重なった状態でも査定に対応できることがあります

「すべてを解決してから売る」のではなく、「今の状態で売れる相手を探す」という発想の切り替えが、進めやすくなるポイントです。

誰に相談するか

内容	相談先
名義の確認・相続登記	司法書士
境界の確認	土地家屋調査士
売却方法の相談	訳あり物件専門の不動産会社

よくある質問

Q. 訳あり物件でも、まったく値段がつかないことはありますか。 A. 極端に条件が悪い土地（利用価値がほとんどない山林・原野等）では、値段がつきにくいことがあります。その場合は相続土地国庫帰属制度など、売却以外の選択肢も検討します。

Q. 訳あり物件専門の業者は、通常の不動産会社より価格が低いのでは。 A. 一般的な仲介と比べると価格は下がる傾向がありますが、そもそも一般の仲介では買い手が見つからない物件を、確実に現金化できる点にメリットがあります。

まとめ・次にすること

• 「売れない」実家の多くは、再建築不可・老朽化・境界不明・未登記のいずれかが原因
• 原因は複数重なることもあるが、すべて解消してから売る必要はない
• 訳あり物件専門の買取業者であれば、現状のまま査定に対応できることが多い

まずは自分の実家がどの原因に当てはまるかを、上のステップで確認してください。

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