境界が分からない土地を売る方法｜測量は必須か、費用と手順

「実家の境界がどこにあるか分からない」という状態は、特に古くからある住宅地では珍しくありません。境界標がない、隣地との塀の位置と登記上の境界がずれている、といったことがよくあります。

境界が分からないとはどういう状態か

主に次のようなケースがあります。

• 境界標（杭・プレート等）が見当たらない、または移動している
• 登記簿の面積（公簿面積）と、実際の広さ（実測面積）が異なる
• 隣地との塀・フェンスの位置が、登記上の境界と一致していない
• 過去に測量した記録（測量図）が見つからない

現地に境界標がなくても、法務局に測量図（地積測量図）が保管されている場合があります。まずは法務局で公図・地積測量図を確認してください。

売却時に測量が必要になる理由

測量の種類	内容	隣地所有者の立ち会い
現況測量	現在の状況をそのまま測る簡易な測量	不要
確定測量（境界確定測量）	隣地所有者・道路管理者立ち会いのもと、境界を確定させる	必要

不動産の売買では、面積や境界が不明確だとトラブルの原因になるため、多くの場合、仲介する不動産会社や買主から確定測量を求められます。特に、土地の面積で価格を決める「実測売買」の場合は必須になります。

測量の費用と期間の目安

項目	目安
現況測量	数万円〜十数万円程度、数日〜数週間
確定測量（境界確定測量）	30万〜80万円程度、隣地数や交渉状況により数か月〜半年以上

隣地の数、官地（道路・水路等）との境界確認の要否、過去の測量図の有無によって、費用・期間は大きく変わります。土地家屋調査士に見積もりを依頼して確認してください。

隣地所有者が立ち会いに応じない場合

確定測量には隣地所有者の立ち会いと同意（境界確認書への押印）が必要ですが、次のような理由で応じてもらえないことがあります。

• 隣地所有者が遠方に住んでいる、または相続が発生していて連絡がつかない
• 過去に境界をめぐるトラブルがあった
• そもそも境界に関心がなく、協力が得られない

このような場合、法務局の筆界特定制度を利用する方法があります。

境界を確定せずに売却する方法

時間や費用をかけられない場合、次の方法もあります。

• 公簿売買：登記簿の面積のまま、実測をせずに売買する（「実測との差異について、後日精算しない」ことを契約書に明記）
• 訳あり物件専門の買取業者に売る：境界が未確定のままでも買い取りに対応する業者があります

いずれの方法も、通常の売却より価格が下がる、または買主が限定される可能性があります。

誰に相談するか

内容	相談先
測量の実施	土地家屋調査士
筆界特定制度の利用	法務局、土地家屋調査士
境界未確定のままの売却	訳あり物件専門の不動産会社

よくある質問

Q. 境界標が見当たらない場合、必ず測量が必要ですか。 A. 過去の測量図が法務局に保管されていれば、それをもとに境界標を復元できる場合があります。まずは地積測量図の有無を確認してください。

Q. 隣地の相続人が誰か分かりません。 A. 隣地の登記事項証明書を取得すると、名義人が確認できます。名義人が亡くなっている場合は、その相続人を調べる必要があり、時間がかかることがあります。

Q. 測量費用は誰が負担しますか。 A. 一般的には売主（測量を依頼する側）が負担します。ただし、隣地との境界確定は双方に関係するため、状況によっては分担することもあります。

まとめ・次にすること

• 境界が分からなくても相続はできるが、売却時は確定測量を求められることが多い
• 確定測量には隣地所有者の立ち会いと同意が必要で、応じてもらえない場合は筆界特定制度を利用できる
• 時間・費用をかけられない場合は、公簿売買や訳あり物件専門の買取業者という選択肢もある

まずは法務局で地積測量図の有無を確認し、土地家屋調査士に相談することから始めてください。

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