古い実家は解体してから売るべきか｜旧耐震物件の売却判断

「この家、古くて売れるんだろうか」という不安は、実家が昭和に建てられたものであるほど大きくなると思います。結論から言うと、古いことは売れない理由には直結しません。ただし、判断すべき点がいくつかあります。

旧耐震・新耐震とは

建物の耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日の建築確認から、大きく強化されました（新耐震基準）。それより前の基準（旧耐震基準）で建てられた建物は、現在の基準に比べて耐震性が低い可能性があるとされています。

• 旧耐震：1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物
• 新耐震：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物

建築確認日は、登記事項証明書や建築確認済証、または固定資産税の課税明細で確認できます。「築年数」と「建築確認日」が数か月ずれることもあるため、正確には建築確認日で判断します。

「解体すべきか」の判断基準

判断材料	現況のまま売るほうが向く	解体してから売るほうが向く
建物の傷み具合	まだ住める、雨漏り・シロアリ等の大きな損傷がない	傷みが激しく、リフォーム費用が高額になる
地域の需要	中古住宅として住みたい層が多い地域	更地・新築を求める層が多い地域
買主の想定	リフォームして住む人、投資家	新築を建てたい人
予算	解体費用をかけたくない	解体しても土地の需要が見込める

どちらが有利かは地域によって逆転します。 中古住宅の需要が高いエリアでは、解体せずに売ったほうが早く決まることもあります。逆に、更地・新築需要が強いエリアでは、解体して更地にしたほうが買い手がつきやすいこともあります。

現況のまま売る場合の注意点

古い建物を現況のまま売る場合、契約書に「契約不適合責任を負わない」旨を明記する（契約不適合責任免責）ことが一般的です。買主に建物の状態を十分説明したうえで契約することが重要です。

• インスペクション（建物状況調査）を実施し、状態を可視化する方法もあります
• 「古家付き土地」として、実質的に土地の価格で売り出す方法もあります

解体して売る場合の注意点

• 解体費用が先に発生します（次章で目安を説明します）
• 更地にすると、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、翌年から税額が上がる場合があります
• 解体後、売却まで時間がかかると、その間の固定資産税負担が増えます

解体費用の目安

構造・延床面積・立地（重機が入れるか等）によって金額は大きく変わります。一般的に示されている目安は次の通りです。

構造	坪単価の目安
木造	3万〜5万円/坪
鉄骨造	4万〜6万円/坪
鉄筋コンクリート造	6万〜8万円/坪

これはあくまで目安です。 前面道路が狭い、隣家との距離が近い、地下埋設物があるといった条件で追加費用が発生することがあります。必ず複数社から見積もりを取ってください。

誰に相談するか

内容	相談先
売却方法の判断	不動産会社
建物の状態確認	ホームインスペクター（建物状況調査）
解体費用の見積もり	解体業者（複数社比較）

よくある質問

Q. 旧耐震の建物は、必ず耐震補強しないと売れませんか。 A. 必須ではありません。現況のまま売ることは可能です。ただし、買主によっては耐震性を理由に価格交渉されることがあります。

Q. 解体費用は誰が負担しますか。 A. 売主が解体してから売る場合は売主負担、現況のまま売って買主が解体する場合は買主負担になります。どちらが有利かは、査定額の差額と相談して判断します。

Q. リフォームしてから売ったほうが高く売れますか。 A. 一概には言えません。大規模なリフォームは費用に見合う価格上昇が得られないこともあります。まずは不動産会社に「リフォームすべきか」を確認することをおすすめします。

まとめ・次にすること

• 建物が古いこと自体は、売却できない理由にはなりません
• 解体すべきかは、建物の傷み具合と地域の需要で判断が分かれます
• 解体は後戻りできないため、必ず売却前に不動産会社へ相談してください
• 解体費用は構造・立地で変わるため、複数社から見積もりを取ってください

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