実家を兄弟姉妹で相続すると、名義は「共有」になります。全員が同じ意見であれば問題になりませんが、売る・残す・貸すのどれかで意見が分かれると、途端に身動きが取れなくなります。
この記事の結論
共有名義の実家は、売却など「変更」にあたる行為に共有者全員の同意が必要です。意見が割れる場合は、代償分割（1人が取得し他の相続人に金銭を払う）や、自分の持分だけを売る方法があります。
この記事で分かること
- 共有名義でできること・できないことの違い
- 意見が分かれたときの選択肢
- 兄弟の1人が実家に住んでいる場合の考え方
- 話し合いを進めるための準備
共有名義でできること・できないこと
2023年（令和5年）の民法改正で、共有物の管理に関するルールが整理されました。行為の種類によって、必要な同意の範囲が異なります。
| 行為の種類 | 内容の例 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 修繕、不法占拠者への明渡し請求など | 共有者が単独でできる |
| 管理行為 | 賃貸に出す（短期）、利用方法の変更など | 持分の過半数で決定できる |
| 変更行為（軽微でないもの） | 売却、大規模なリフォーム、建替えなど | 共有者全員の同意が必要 |
実家を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば、共有名義のままでは売却を進められません。
所在が分からない共有者がいる場合、裁判所の関与により、その共有者の持分を取得・譲渡できる制度が新設されています。連絡が取れない相続人がいる場合の対応は、相続人と連絡が取れない場合の進め方で説明しています。
意見が分かれたときの選択肢
1. まず共有の状態を正確に確認する
登記事項証明書で、誰がどの割合の持分を持っているかを確認します。
2. それぞれの希望を整理する
「売りたい」「残したい」「貸したい」を、金額の話をする前に整理します。感情的な理由（思い出、近所付き合い等）も否定せず共有します。
3. 代償分割を検討する
実家を使いたい相続人が、他の相続人に代償金を払って単独名義にする方法です。
4. 売却して代金を分ける（換価分割）
全員が合意すれば、売却して現金を分けるのがもっともシンプルな解決方法です。
5. まとまらない場合は調停を検討する
話し合いで決まらない場合、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法があります。
代償分割という選択肢
「実家を残したい人」と「現金化したい人」が両方いる場合によく使われる方法です。
- 実家を取得する人が、他の相続人に代償金（実家の評価額に応じた金銭）を支払う
- 代償金の金額は、不動産会社の査定額や不動産鑑定を参考に決めることが多い
- 代償金を用意できない場合は、この方法は選べない
代償金の金額でもめることは少なくありません。査定額は不動産会社によって差が出ることがあるため、複数社から査定を取り、根拠を共有したうえで話し合うことをおすすめします。
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実際に代償分割で共有を解消した例は、兄弟で実家の共有を解消したモデルケースで流れを確認できます。
自分の持分だけを手放したい場合
「他の共有者と折り合いがつかない」「関わり続けたくない」という場合、自分の共有持分だけを売却する方法があります。
- 自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却できます
- ただし、共有持分だけを買い取る一般の買主は少なく、共有持分を専門に扱う買取業者に依頼するのが現実的です
- 買取業者が持分を取得した後、他の共有者との交渉（買取・売却提案等）を進めることになります
持分だけを第三者に売却すると、他の共有者にとっては見知らぬ第三者と共有する状態になります。可能であれば、先に他の共有者へ「自分の持分を買い取らないか」と打診することをおすすめします。
話し合いがまとまらず、自分の持分だけを手放した実例は、共有持分だけを売却したモデルケースで紹介しています。
兄弟の1人が実家に住んでいる場合
相続人の1人（またはその家族）がすでに実家に住んでいるケースもあります。この場合、次の点を整理する必要があります。
- 住んでいる人が、そのまま住み続けることを希望しているか
- 住んでいない相続人は、家賃相当額の精算（賃料相当額の支払い）を求めるか
- 将来的に住んでいる人が単独名義で取得する（代償分割）意向があるか
共有者の1人が無償で住み続けている場合、他の共有者から「賃料相当額を払ってほしい」と求められることがあります。話し合いで解決しない場合は、弁護士への相談が必要になることもあります。
話し合いを進めるための準備
- 登記事項証明書（持分割合の確認）
- 固定資産税評価証明書、複数社の査定額
- それぞれの希望（売る・残す・貸す）とその理由
- 代償分割の場合、代償金を用意できるか
感情的な話し合いになりやすいテーマです。金額の話をする前に、まず「それぞれ何を望んでいるか」を共有することから始めると、進めやすくなります。話し合うべき論点を事前に整理しておきたい場合は、兄弟で話し合う項目チェックリストが使えます。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 共有状態の確認、遺産分割協議書の作成 | 司法書士 |
| 話し合いがまとまらない場合の調停・交渉 | 弁護士 |
| 査定・代償分割の金額の目安 | 不動産会社 |
| 自分の持分だけを売りたい場合 | 共有持分専門の買取業者 |
よくある質問
Q. 共有者の1人が認知症などで判断能力がない場合はどうなりますか。 A. 本人に代わって法律行為を行うために、成年後見制度の利用が必要になる場合があります。詳しくは弁護士・司法書士にご相談ください。
Q. 共有のまま固定資産税はどう払いますか。 A. 共有者のうち代表者に納税通知書が届き、共有者間で立て替え・精算する形が一般的です。持分に応じた負担割合を、あらかじめ話し合っておくとトラブルを防げます。
Q. 代償分割の代償金が用意できない場合はどうすればよいですか。 A. 金融機関から代償金相当のローンを借りる方法や、売却して代金を分ける（換価分割）方法に切り替えることも検討します。
まとめ・次にすること
- 実家の売却には、原則として共有者全員の同意が必要
- 意見が分かれる場合は、代償分割、換価分割、持分だけの売却などの選択肢がある
- 相続人の1人が住んでいる場合は、賃料相当額の精算等も含めて話し合う
- 感情的な対立を避けるため、金額の前にそれぞれの希望を共有する
まずは登記事項証明書で共有の状態を確認し、それぞれの希望を整理することから始めてください。