このページについて 以下は、複数のよくある相談内容をもとに編集部が再構成した架空の設例です。実際にあった相談事例ではありません。登場する人物・地名は仮のものであり、金額・期間は状況によって大きく異なります。
このモデルケースの結論
3人兄弟で共有名義になった実家で、代償分割・換価分割ともまとまらず、次男が自分の持分（3分の1）だけを買取業者に売却して共有関係から抜けたモデルケースです。同意なく進められる一方、市場価格より低い金額になる点を理解して選択しました。
経過（時系列）
相続発生・共有名義での登記（1〜3か月目）
父の死去後、3人で話し合いを試みたが方向性がまとまらず、いったん法定相続分での共有名義のまま相続登記を行った。
話し合いの停滞（4〜8か月目）
長男は「思い出のある家をすぐには手放したくない」、三男は「維持費だけがかかるので早く売りたい」と主張し、平行線が続いた。次男は板挟みになり、固定資産税の立て替えなどの実務対応にも追われていた。
代償分割・換価分割の検討（9〜10か月目）
代償分割（誰かが単独取得して代金を払う）を打診したが、長男にまとまった資金がなく実現しなかった。換価分割（全体を売却して分ける）も、長男が同意しないため進められなかった。
自分の持分だけを売却する方法を知る（11か月目）
これ以上話し合いを続けても状況が変わらないと感じた次男が、自分の持分だけを買取業者に売却する方法があることを知り、複数の共有持分買取業者に査定を依頼した。
持分の売却（12〜13か月目）
査定額を比較し、対応が丁寧だった業者と契約。他の共有者（長男・三男）の同意を得ることなく、次男の持分（3分の1）のみを業者へ売却し、共有関係から抜けた。
このモデルケースのポイント
- 代償分割・換価分割は、共有者全員の合意がなければ進められない
- 自分の持分だけの売却は、他の共有者の同意が不要なため、話し合いが行き詰まったときの現実的な選択肢になる
- 一方で、共有持分のみの売却は市場価格（不動産全体を売った場合の持分相当額）より低くなる傾向があるため、次男は複数社の査定を比較したうえで納得して進めた
共有名義のまま話し合いが平行線をたどると、固定資産税の立て替えや管理の負担が特定の相続人に偏りやすくなります。詳しい選択肢の比較は、実家の共有名義を解消する方法をご覧ください。
なぜ持分売却を選んだか（代償分割・換価分割との比較）
| 方法 | このケースで実現できたか | 理由 |
|---|---|---|
| 代償分割 | できなかった | 単独取得を希望する長男に、代金を支払うだけの資金がなかった |
| 換価分割 | できなかった | 長男が売却そのものに同意しなかった |
| 持分売却 | できた | 他の共有者の同意がなくても、自分の持分だけを手放せた |
このケースのように、他の共有者の意向がそろわない場合、持分売却は「話し合いを続けて疲弊し続ける」状態から抜け出す現実的な手段になります。ただし、家族関係への影響も踏まえ、まずは話し合いによる解決を優先することをおすすめします。
持分だけを売却すると、その後どうなるか
持分を買い取った業者が、新たにその実家の共有者になります。実務上は、買取業者が残りの共有者（このケースでは長男・三男）と交渉し、単独所有化（業者による買取や、他の共有者への持分売却の打診）を目指すケースが多く見られます。次男自身は、売却後は実家の権利関係から離れ、固定資産税の負担や維持管理の話し合いにも関与しなくなりました。
残る共有者（長男・三男）にとっては、見知らぬ業者が新たな共有者になることを心情的に受け入れにくい場合があります。可能であれば、持分を売却する前に「これから買取業者に売却する予定であること」を他の共有者に伝えておくと、その後のやり取りが円滑になることがあります。
費用の目安（このケースの場合）
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 共有持分の査定（複数社・無料） | 0円 |
| 持分売却時の仲介手数料等 | 業者によって異なる（買取価格から差し引かれる形が一般的） |
| 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合） | 売却益に応じて課税される場合がある |
| 相続登記（持分移転の前提として必要な場合） | 登録免許税＋司法書士報酬（5万〜10万円程度） |
持分売却の代金は、不動産全体を売却した場合の持分相当額より低くなる傾向があります。売却前に、複数の共有持分買取業者から査定を取り、金額とサポート内容を比較することをおすすめします。
まとめ・次にすること
- 代償分割・換価分割は、共有者全員の合意が前提となる
- 話し合いがまとまらない場合、自分の持分だけを買取業者に売却する方法がある
- 持分売却は他の共有者の同意が不要な一方、市場価格より低くなる傾向があるため、複数社の査定を比較することが重要
- 売却前に他の共有者へ一声かけておくと、その後の関係がこじれにくい
同じような状況の方は、実家の共有名義を解消する方法もあわせてご覧ください。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 持分の査定・買取 | 共有持分の買取に対応する不動産会社 |
| 代償分割・換価分割の話し合いが進まない場合 | 弁護士（調停・訴訟の相談） |
| 持分移転登記の手続き | 司法書士 |
よくある質問
Q. 自分の持分だけを売却するのに、他の共有者の同意は必要ですか。 A. 必要ありません。共有持分は各共有者が単独で処分できる財産のため、自分の持分だけであれば他の共有者の同意なく売却できます。
Q. 持分を売却すると、他の共有者に迷惑がかかりますか。 A. 見知らぬ第三者（買取業者）が新たな共有者になるため、他の共有者にとっては心情的な負担になることがあります。可能であれば、事前に伝えておくことをおすすめします。
Q. 持分売却で利益が出た場合、税金はかかりますか。 A. 売却額が取得費・譲渡費用の合計を上回る場合、譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。具体的な税額は税理士にご確認ください。