親が1階で店を営みながら2階に住んでいた、あるいは自宅の一部をテナントに貸していた。そのような「店舗兼住宅」を相続すると、ふつうの戸建てとは違う論点が出てきます。事業を続けるのか、貸すのか、売るのかによって、相続税の扱いや手続きの進め方が変わるためです。
この記事の結論
店舗兼住宅は、居住用部分と事業用部分が同じ建物・敷地にあるため、相続税の「小規模宅地等の特例」を使う際に、居住用（限度330㎡・80%減額）と事業用（限度400㎡・80%減額）を面積按分して検討する必要があります。テナントに貸していた部分がある場合は、賃貸借契約や敷金の引き継ぎも確認が必要です。事業を続けるか、賃貸に転用するか、売却するかは、用途混在ならではの論点を踏まえて判断します。
この記事で分かること
- 店舗兼住宅の用途パターンと、相続で確認すべきこと
- 小規模宅地等の特例が用途混在の建物でどう適用されるか
- テナントを引き継ぐ場合に確認すべき契約・敷金の扱い
- 事業承継・賃貸転用・売却、それぞれの選択肢と注意点
店舗兼住宅の用途パターンを確認する
まず、相続した建物がどのような使われ方をしていたかを整理します。パターンによって、検討すべきことが変わります。
| パターン | 内容 |
|---|---|
| 被相続人が自分で事業を営んでいた | 例：1階が個人商店、2階が住居。事業を引き継ぐかどうかが論点になる |
| 建物の一部をテナントに貸していた | 例：1階を第三者に賃貸し、2階に被相続人が居住。賃貸借契約・敷金の引き継ぎが論点になる |
| すでに空き店舗になっている | 事業自体は終了しており、居住用部分のみが実質的に使われていた |
同じ「店舗兼住宅」でも、被相続人自身が事業をしていたか、第三者に貸していただけかで、相続後に確認すべきことが大きく異なります。まずは登記事項証明書と、賃貸借契約書の有無を確認してください。
相続税の小規模宅地等の特例における扱い
店舗兼住宅の相続で特に注意したいのが、相続税の「小規模宅地等の特例」です。この特例は、被相続人が住んでいた宅地（特定居住用宅地等）や、事業に使っていた宅地（特定事業用宅地等）について、相続税評価額を最大80%減額できる制度ですが、限度面積が用途ごとに異なります。
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 | 主な要件 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% | 被相続人の配偶者が取得する場合は要件なし。同居していない親族が取得する場合は追加要件あり |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% | 相続税の申告期限までに事業を引き継ぎ、その後も事業を営んでいること（事業承継要件）、申告期限まで宅地を保有していること |
特定事業用宅地等の特例を使うには、相続人が「申告期限までに事業を引き継ぎ、営み続けていること」が要件になります。事業を承継する予定がない場合、事業用部分についてはこの特例を使えません。居住用部分についても、同居していなかった親族が取得する場合は「家なき子特例」などの別の要件を満たす必要があります。要件全体は小規模宅地等の特例とはで解説しています。
居住用・事業用のいずれも要件を満たす場合、面積を按分すれば、合計730㎡まで両方の特例を適用できる場合があります。ただし、建物内のどの部分が居住用でどの部分が事業用かの区分（床面積按分など）は、税理士による判断が必要な実務的な論点です。
テナントに貸していた部分がある場合
被相続人が自分で事業をしていたのではなく、建物の一部を第三者に賃貸していた場合は、次の点を確認します。
- 賃貸借契約書の確認：契約期間、賃料、契約更新の条件を確認します
- 敷金・保証金の確認：入居者から預かっている敷金・保証金は、相続人がそのまま引き継ぐ義務があります
- 入居者への連絡：貸主が変わったことを入居者に通知し、賃料の振込先などを案内します
- 賃貸経営を続けるかどうかの判断：管理の手間や収支を踏まえ、賃貸を続けるか、契約満了後に売却・自己使用に切り替えるかを検討します
賃貸部分がある宅地は、相続税評価において「貸家建付地」としての評価減が適用される場合があります。居住用・事業用の特例とは別の論点になるため、テナントがいる場合は早めに税理士へ相談することをおすすめします。
事業承継・賃貸転用・売却、それぞれの選択肢
| 選択肢 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 事業を引き継ぐ | 相続人自身が同じ事業を続けたい、または続けられる見込みがある | 特定事業用宅地等の特例を使うには申告期限までの事業承継・継続が必要 |
| 賃貸に転用する | 自分で事業はしないが、建物を活かして収益を得たい | リフォーム費用の負担、管理会社への委託の要否を検討する |
| 売却する | 事業を引き継ぐ予定がなく、保有し続ける負担も避けたい | 店舗設備の解体・原状回復の要否、用途地域によって買い手の層が変わる |
用途が混在する建物は、通常の戸建てより買い手が限られる傾向がある一方、店舗としての利用価値を評価する買主・投資家に需要がある場合もあります。売却を検討する場合は、店舗兼住宅の取り扱い実績がある不動産会社に、早めに相談しておくと安心です。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 小規模宅地等の特例の適用可否、事業承継の税務判断 | 税理士 |
| 賃貸借契約・敷金の引き継ぎ、入居者対応 | 不動産管理会社、弁護士 |
| 相続登記、名義変更 | 司法書士 |
| 売却の相談、査定 | 不動産会社 |
よくある質問
Q. 事業を引き継ぐ予定がない場合、特例は一切使えませんか。 A. 事業用部分について特定事業用宅地等の特例は使えませんが、居住用部分については、要件を満たせば特定居住用宅地等の特例を使える可能性があります。建物内の用途区分を踏まえて、税理士に確認してください。
Q. テナントがいる状態のまま売却できますか。 A. 可能です。ただし、賃貸借契約が残ったまま売却する場合、買主は賃貸人としての地位（契約内容や敷金の返還義務を含む）をそのまま引き継ぐことになります。契約内容を整理したうえで、不動産会社に相談してください。
Q. 店舗部分だけを解体して、居住用の戸建てとして売却することはできますか。 A. 建物の構造によっては、店舗部分のみの解体・改修が可能な場合もあります。ただし費用や構造上の制約があるため、解体業者・リフォーム会社に現地調査を依頼したうえで判断することをおすすめします。
まとめ・次にすること
- 店舗兼住宅は、居住用部分と事業用部分で相続税の特例の限度面積・要件が異なります
- 事業を引き継ぐ予定がなければ、事業用部分の特例は原則使えません
- テナントに貸していた部分がある場合は、賃貸借契約・敷金の引き継ぎを確認します
- 事業承継・賃貸転用・売却のいずれを選ぶかは、収支と管理の手間を踏まえて判断してください
- 税務の判断は税理士、売却の相談は不動産会社に早めに相談することをおすすめします