相続財産がアパートなどの収益物件だった場合、居住用の実家とは異なり「入居者がいる」という点が大きな違いです。まず何を確認し、どう進めればよいかを整理します。
この記事の結論
アパートなどの収益物件は、入居者との賃貸借契約や敷金をそのまま引き継ぐことになります。まず管理会社への連絡と入居状況の確認を行い、保有を続けるか売却するかは、収支と将来の修繕費を踏まえて判断します。
この記事で分かること
- 収益物件を相続したときに最初に確認すること
- 入居者・管理会社への対応方法
- 保有を続けるか売却するかの判断材料
- 売却する場合の注意点
最初に確認すること
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 賃貸借契約・入居状況 | 入居者数、家賃、契約期間、敷金の預かり状況 |
| 管理委託契約 | 管理会社に委託しているか、契約内容と委託料 |
| 収支状況 | 家賃収入と、固定資産税・管理費・修繕費などの支出のバランス |
| 建物の修繕履歴・老朽度 | 大規模修繕の実施時期、今後必要な修繕とその費用感 |
| ローンの有無 | 被相続人が返済中のローンが残っていないか |
収益物件は、相続と同時に賃貸人（貸主）としての立場も引き継ぎます。入居者への「賃貸人が変わった」旨の通知や、家賃振込先の変更手続きも必要です。
入居者・管理会社への対応
1. 管理会社（委託している場合）に連絡する
相続が発生したこと、今後の連絡先・振込先を伝えます。管理会社が入居者への案内を代行してくれることが多いです。
2. 賃貸借契約・敷金の状況を確認する
管理会社または契約書から、入居者ごとの契約内容と敷金の預かり状況を確認します。
3. 家賃の振込先を変更する
相続人名義の口座に、家賃の振込先を変更する手続きを行います。
4. 収支を踏まえて、保有か売却かを検討する
今後の修繕費用の見込みも含めて、保有を続けるメリットと負担を比較します。
保有を続けるか、売却するかの判断材料
| 判断材料 | 保有を続ける場合 | 売却する場合 |
|---|---|---|
| 収支 | 家賃収入が支出を上回り、安定している | 空室が多く、収支が悪化している |
| 今後の修繕費 | 大規模修繕を終えたばかり、または資金に余裕がある | 大規模修繕を控えており、まとまった資金が必要 |
| 管理の手間 | 管理会社に委託し、負担が少ない | 自主管理で負担が大きい、遠方で対応が難しい |
| 相続人間の意見 | 収益物件として引き続き活用したい意見がまとまっている | 現金化して分割したい意見が多い |
収益物件は、居住用の実家に比べて「継続的な収支」という判断材料が加わります。目先の売却価格だけでなく、今後数年の修繕費用や空室リスクも含めて検討することが大切です。
売却する場合の注意点
- 入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）は、空室の物件より買主が限られる傾向があります
- 賃貸借契約は売却後も買主に引き継がれ、入居者を退去させて売ることは原則できません
- 敷金の返還義務も買主に引き継がれるため、売買契約時に精算方法を確認します
収益物件の売却は、通常の居住用不動産とは評価方法（利回りをもとにした収益還元法など）が異なります。収益物件の売却実績がある不動産会社に相談することをおすすめします。
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| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 相続登記の手続き | 司法書士 |
| 入居者対応・管理 | 賃貸管理会社 |
| 売却・査定 | 収益物件の取り扱いに強い不動産会社 |
| 相続税の申告 | 税理士 |
よくある質問
Q. 入居者がいる状態でも売却できますか。 A. 可能です。入居者がいたまま売却することを「オーナーチェンジ」と呼びます。買主は家賃収入を目的に購入することが多く、居住用物件とは異なる需要層になります。
Q. 相続人が複数いる場合、家賃収入はどう分けますか。 A. 遺産分割が確定するまでは、家賃収入は法定相続分に応じて分割されるのが原則です。分割協議がまとまり次第、精算方法を確定させます。
Q. 管理会社を変更することはできますか。 A. 可能です。既存の管理委託契約の解約条件を確認し、必要な手続きを踏めば変更できます。
まとめ・次にすること
- 収益物件の相続では、入居者・管理会社への連絡と契約内容の確認が最初のステップです
- 保有を続けるか売却するかは、収支と今後の修繕費用を踏まえて判断します
- 売却する場合は、収益物件の取り扱いに慣れた不動産会社に相談すると安心です
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