「お宅の塀、少し傾いてきていませんか」。空き家になった実家のお隣から、電話や手紙でそんな連絡を受けて、どきっとした方もいるのではないでしょうか。遠方に住んでいると、すぐに見に行くこともできず、「もし倒れたら誰の責任になるのか」「いくらかかるのか」と不安だけが膨らみがちです。まずは責任の考え方と、連絡を受けてから何をすればよいかを順番に整理しておきましょう。
この記事の結論
空き家のブロック塀や外壁が倒れて通行人や隣家に被害を与えた場合、住んでいる人がいない家では、原則として所有者（遺産分割前なら相続人）が損害賠償の責任を負う可能性があります。指摘を受けたら、まず現地や写真で状態を確認し、危険があれば注意表示や立入防止をしたうえで、補修・撤去の見積もりを取り、自治体の補助制度の有無を確認してください。
この記事で分かること
- 空き家の塀や老朽部分が倒れたとき、誰が責任を負うのか
- 相続したばかりで名義変更前でも責任を問われるのか
- 隣人から指摘を受けたときに最初にすること
- 補修・撤去の選択肢と、自治体の補助制度の探し方
塀が倒れたら誰の責任になるのか
ブロック塀、門柱、外壁、瓦、カーポートの屋根など、土地に据え付けられたものは、法律上「土地の工作物」と呼ばれます。民法第717条では、土地の工作物の設置や保存に欠陥（瑕疵）があって他人に損害を与えた場合の責任を、次のように定めています。
| 立場 | 責任の考え方 |
|---|---|
| 占有者（実際に使っている人・借りている人） | まず責任を負う。ただし、損害を防ぐために必要な注意をしていたことを示せれば責任を免れる |
| 所有者 | 占有者が責任を免れた場合や、占有者がいない場合に責任を負う。所有者には「注意していた」という免責が認められていない |
空き家には、ふだん住んで管理している占有者がいないのが一般的です。そのため、塀が倒れて通行人がけがをしたり、隣家の車や建物を壊したりした場合は、所有者が責任を問われる可能性が高いと考えておく必要があります。
所有者の責任は、「自分に落ち度がなかった」ことを示しても免れない、とても重い責任です。「遠くに住んでいて知らなかった」「親が建てた塀だから」という事情があっても、それだけで責任がなくなるわけではありません。
名義変更前の相続人でも責任を問われるのか
「まだ相続登記もしていないし、誰が継ぐかも決まっていない」という段階でも、安心はできません。
親が亡くなった時点で、実家は相続人全員の共有財産になります。遺産分割がまとまっていない間は、相続人全員が実家の共有者という立場にあるため、塀の管理についても相続人全員に関わる問題になります。
| 状況 | 責任の考え方の目安 |
|---|---|
| 遺産分割前（相続人全員の共有） | 相続人全員が所有者として責任を問われる可能性がある |
| 遺産分割で1人が実家を相続した | その人が所有者として責任を負う |
| 相続放棄をした | 原則として相続人ではなくなるが、実家を現に占有している場合は、次の管理者に引き継ぐまで保存義務が残る |
相続放棄と管理義務の関係は、相続放棄しても実家の管理義務が残るケースで詳しく解説しています。
具体的に誰がどの割合で賠償するかは、事故の状況や共有者どうしの取り決めによって変わるため、実際に被害が出た場合は弁護士に相談してください。ここで押さえておきたいのは、「名義を変えていないから関係ない」とは言えない、という点です。
隣人から指摘を受けたら最初にすること
連絡を受けたら、対応の順番を決めて動くと落ち着いて進められます。
1. 連絡してくれたことへのお礼と、対応する意思を伝える
まずは指摘してくれた隣人に感謝を伝え、「確認して対応します」と返事をします。いつ頃までに状況を確認するか、目安の日付を伝えておくと、相手も安心しやすくなります。
2. 状態を確認する
すぐに現地へ行けない場合は、隣人に写真を送ってもらう、近くの親族に見てもらう、空き家管理サービスや工務店に現地確認を頼むといった方法があります。傾き・ひび割れ・ぐらつきの有無を確認します。
3. 危険がありそうなら、先に安全策をとる
倒れそうな状態であれば、補修を待たずに「危険・近寄らないでください」といった注意表示や、コーンやロープによる立入防止を行います。国土交通省も、点検で危険性が確認された場合は、付近の通行者への注意表示と補修・撤去が必要だと呼びかけています。
4. 補修・撤去の見積もりを取る
外構工事業者や解体業者に、補修する場合と撤去する場合の両方で見積もりを依頼します。
5. 相続人どうしで費用負担を話し合う
遺産分割前であれば、相続人全員の問題です。費用の分担や、誰が窓口になるかを決めておきます。
ブロック塀の危険度を見分けるポイント
国土交通省は、ブロック塀の所有者向けに「点検のチェックポイント」を公表しています。専門家でなくても外観で確認できる項目が中心なので、写真を見るときの目安になります。
| 確認項目 | 見るポイント |
|---|---|
| 高さ | 地盤から高すぎないか（ブロック塀の高さの上限は2.2m） |
| 塀の厚さ | 高さに対して薄すぎないか |
| 控え壁 | 一定以上の高さの塀で、塀を支える控え壁が一定間隔で設けられているか |
| 基礎 | コンクリートの基礎があるか |
| 傾き・ひび割れ | 塀全体が傾いていないか、ひび割れがないか |
| ぐらつき | 手で押したときに揺れないか（無理に押さないこと） |
数値の基準や詳しい確認方法は、国土交通省の「ブロック塀の点検のチェックポイント」で確認できます。ひとつでも不適合があれば危険な可能性があるため、専門家に見てもらうことをおすすめします。
見た目では分からない内部の鉄筋の状態や、基礎の深さなどは、建築士や専門工事業者でないと判断できません。外観で気になる点があれば、自分で判断せずに専門家に診断を依頼してください。
塀以外にも、空き家では次のような部分が老朽化しやすく、同じように所有者の責任が問われることがあります。
- 屋根瓦・トタン屋根のずれやはがれ
- 外壁のモルタルやタイルのはがれ
- 門柱・門扉のぐらつき
- ベランダ・雨どいの腐食
- 庭木の越境や倒木
庭木については、相続した実家の庭木・竹林を放置するとどうなるかもあわせてご覧ください。
補修するか、撤去するか
ブロック塀の対応には、大きく分けて次の3つの選択肢があります。
| 選択肢 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 部分補修 | ひび割れが一部だけで、構造に問題がない | 根本的な不適合（高さ・控え壁不足など）は解消されない |
| 撤去してフェンスに替える | 塀全体が古い、基準に合っていない | 撤去費用に加えてフェンスの設置費用がかかる |
| 撤去のみ | 境界の目隠しが不要、近く売却を予定している | 境界の目印がなくなるため、境界標の確認が必要 |
近いうちに実家の売却や解体を考えているなら、塀だけを直すよりも、建物の解体と合わせて撤去するほうが、手間も費用もまとめられることがあります。解体費用の目安は実家の解体費用の内訳と相場を参考にしてください。
自治体の補助制度を確認する
ブロック塀の撤去や、フェンスなどへの付け替えに対して、補助金を出している自治体があります。道路に面した塀や、通学路・避難路沿いの塀が対象になっていることが多く、補助の有無や金額、条件は自治体ごとに異なります。
国土交通省のブロック塀に関するページでは、地方公共団体の支援制度の情報がまとめて紹介されています。実家のある市区町村のホームページで「ブロック塀 撤去 補助」と検索するか、建築指導課などの窓口に問い合わせてみてください。
補助金は、工事の契約・着工前に申請が必要な場合がほとんどです。先に工事を済ませてしまうと対象外になることがあるため、見積もりを取った段階で自治体に確認しましょう。
放置した場合に起こりうること
「まだ倒れていないから」と先延ばしにすると、次のようなリスクが重なっていきます。
- 地震や台風のときに倒れ、通行人や隣家に被害を与える
- 被害が出た後に、所有者として損害賠償を求められる
- 隣人との関係が悪化し、売却時の境界確認などに協力してもらいにくくなる
- 管理が不十分な空き家として、自治体から指導や勧告を受ける
空き家の管理が行き届かない状態が続くと、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」として指導を受けることがあります。流れは実家の空き家を放置するとどうなるかで解説しています。
また、個人賠償責任保険や火災保険の特約で、所有物が原因の事故に備えられる場合があります。空き家の保険の見直しは相続した実家の火災保険はどうする？を参考にしてください。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 塀の安全性の診断 | 建築士、外構・エクステリア業者 |
| 撤去・解体の見積もり | 解体業者、外構業者 |
| 補助制度の有無 | 実家がある市区町村の建築指導課などの窓口 |
| 定期的な見回り | 空き家管理サービス |
| 事故が起きたときの賠償・相続人間の負担 | 弁護士 |
| 保険の補償範囲 | 加入している損害保険会社・代理店 |
よくある質問
Q. 隣の家との境界にある塀は、どちらの持ち物ですか。 A. 塀がどちらの土地に建っているか、あるいは境界線上に共有で建てたものかによって変わります。境界確認の書類や、建てたときの経緯が分からない場合は、隣人と話し合い、必要に応じて土地家屋調査士に相談してください。境界については境界が分からない土地を売る方法も参考になります。
Q. 塀を壊すのに隣人の同意は必要ですか。 A. 自分の土地にある自分の塀であれば、原則として自分の判断で撤去できます。ただし、工事中の騒音や、目隠しがなくなることへの配慮として、事前に隣人へ伝えておくのが望ましいでしょう。共有の塀であれば、隣人の同意が必要です。
Q. 遺産分割前に、相続人の1人が勝手に撤去してよいですか。 A. 倒れそうで危険がある場合の応急的な対応は、共有物を守るための行為として1人でも進められることが多いと考えられます。ただし、撤去の範囲や費用負担でもめないよう、事前に他の相続人へ連絡しておくことをおすすめします。判断に迷う場合は弁護士に相談してください。
まとめ・次にすること
- 空き家の塀や老朽部分が倒れて他人に被害を与えた場合、所有者（遺産分割前なら相続人）が責任を問われる可能性があります
- 所有者の責任は「注意していた」ことを示しても免れない、重い責任です
- 指摘を受けたら、お礼と対応の意思を伝え、状態を確認し、危険があれば先に注意表示や立入防止をしてください
- 補修・撤去の見積もりを取る前に、自治体のブロック塀撤去の補助制度を確認しましょう