「親がいくらでこの家を買ったのか分からない」というのは、実家の相続でとてもよくあることです。取得費が分からない場合の計算方法と、税負担を抑えるためにできることを整理します。
この記事の結論
売買契約書が見つからない場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算します。実際より低くなり税負担が重くなりやすいため、通帳の記録など他の資料で取得費を証明できないか先に確認してください。
この記事で分かること
- 概算取得費（5%ルール）の仕組み
- 概算取得費を使うと税負担が重くなる理由
- 契約書以外で取得費を証明する方法
- 取得費が古い建物の場合の考え方
概算取得費（5%ルール）とは
譲渡所得税を計算する際、本来は「実際に購入した金額」を取得費として使います。しかし、購入時の売買契約書などの資料が見つからない場合、代わりに「売却価格の5%」を取得費とみなして計算することが認められています。これを「概算取得費」と呼びます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 適用条件 | 実際の取得費が分からない、または証明する資料がない場合 |
| 計算方法 | 売却価格 × 5% |
| 影響 | 実際の取得費より低くなることが多く、譲渡所得（≒税額）が大きくなりやすい |
たとえば2,000万円で売却した場合、概算取得費は100万円です。実際に親が2,000万円で購入していたとしても、資料がなければ「取得費100万円」として計算せざるを得ず、譲渡所得（税金がかかる利益）が本来より大きく算出されてしまいます。
税負担が重くなる理由（具体例）
| ケース | 取得費 | 譲渡所得（売却価格2,000万円、譲渡費用70万円の場合） |
|---|---|---|
| 契約書があり、実際の取得費1,500万円が判明 | 1,500万円 | 430万円 |
| 契約書がなく、概算取得費（5%）を使用 | 100万円 | 1,830万円 |
同じ物件を売却しても、取得費の証明ができるかどうかで、譲渡所得（課税対象額）に大きな差が出ることが分かります。契約書を探す手間をかける価値は十分にあります。
契約書以外で取得費を証明する方法
売買契約書が見つからない場合でも、次のような資料で取得費を証明・推定できることがあります。
- 購入時の領収書、重要事項説明書
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書、返済予定表
- 通帳の出金記録（購入代金の振込履歴）
- 購入当時の分譲時パンフレット、価格表
- 固定資産税評価額から逆算する方法（国税庁の目安による推定）
これらの資料が一切ない場合でも、税理士に相談することで、他の合理的な方法により取得費を推定できるケースもあります。概算取得費（5%）で計算する前に、一度確認することをおすすめします。
進め方の手順
1. 実家に残された書類を確認する
権利証、契約書、通帳などが保管されていないか、家じゅうを確認します。
2. 金融機関に照会する
住宅ローンを利用していた場合、借入先の金融機関に返済履歴の開示を依頼できることがあります。
3. 税理士に相談する
資料が見つからない場合も、取得費を合理的に推定できないか税理士に相談します。
4. それでも不明な場合は概算取得費で計算する
最終的に資料が見つからない場合は、概算取得費（売却価格の5%）で申告することになります。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 取得費の推定方法の相談 | 税理士 |
| 住宅ローンの返済履歴の照会 | 借入先の金融機関 |
| 売却価格の目安の確認 | 不動産会社 |
よくある質問
Q. 建物の取得費はそのまま使えますか。 A. 建物は経年による価値の減少（減価償却）を考慮する必要があり、購入価格からそのまま計算するわけではありません。詳しい計算は税理士にご確認ください。
Q. 一部だけ資料が見つかった場合はどうなりますか。 A. 判明した部分は実際の金額を、不明な部分のみ概算取得費を使うといった対応ができる場合があります。個別の状況は税理士にご相談ください。
Q. 概算取得費を使うと必ず損をしますか。 A. 実際の取得費が低かった場合（極端に安く購入していた等）は、概算取得費のほうが有利になることもあります。まずは実際の取得費を推定できないか確認したうえで、比較して判断してください。
まとめ・次にすること
- 取得費が分からない場合、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使います
- 概算取得費は実際の取得費より低くなることが多く、税負担が重くなりやすいです
- 契約書以外にも、通帳の記録やローンの返済履歴などで取得費を証明できる場合があります
- 資料を探す手間には、税負担を軽減できる十分な価値があります