実家を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。どのくらいの税金がかかるのか、計算の仕組みを整理します。
この記事の結論
譲渡所得税は、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。相続した実家を売る場合、所有期間は被相続人の取得時から通算され、5年を超えていれば税率は約20.315%（長期譲渡所得）になります。
この記事で分かること
- 譲渡所得税の計算方法
- 長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い
- 相続した不動産の「所有期間」の数え方
- 税負担を軽減できる特例
譲渡所得税の計算方法
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得 | 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）−特別控除（該当する場合） |
| 取得費 | 被相続人が購入した金額（建物は減価償却後）。不明な場合は売却価格の5%（概算取得費） |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、印紙税など、売却のために直接かかった費用 |
| 税額 | 譲渡所得 × 税率（長期20.315%／短期39.63%） |
計算式で最も影響が大きいのは「取得費」です。購入時の売買契約書が見つからない場合、概算取得費（売却価格の5%）で計算することになり、実際の取得費より低く見積もられて税負担が重くなる傾向があります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税・復興特別所得税・住民税の合計） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年超 | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日時点で5年以下 | 39.63% |
相続した不動産の所有期間は、被相続人の取得時から通算されます 相続で取得した不動産は、相続開始日ではなく、被相続人（親など）がその不動産を取得した日から所有期間を数えます。そのため、長年住んでいた実家であれば、相続後すぐに売却しても「長期譲渡所得」（税率20.315%）に該当することがほとんどです。
税負担を軽減できる特例
| 特例 | 内容 |
|---|---|
| 空き家の3,000万円特別控除 | 一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる |
| 取得費加算の特例 | 相続税を支払っている場合、その一部を取得費に加算できる（相続開始から3年10か月以内の売却が条件） |
空き家の3,000万円特別控除は、要件（1981年5月31日以前に建築、相続開始から3年以内の売却など）に該当すれば税負担を大きく軽減できます。詳しくは空き家の3,000万円特別控除は使える？をご覧ください。
計算の流れ（具体例）
1. 売却価格を確認する
たとえば2,000万円で売却したとします。
2. 取得費を確認する
購入時の契約書があれば実際の金額、なければ概算取得費（売却価格の5%＝100万円）を使います。
3. 譲渡費用を計算する
仲介手数料など、売却にかかった費用を合計します（たとえば70万円）。
4. 特別控除の適用を確認する
空き家の3,000万円特別控除などに該当するか確認します。
5. 譲渡所得と税額を計算する
譲渡所得＝2,000万円－（100万円＋70万円）＝1,830万円。特例が使えなければ、税額は1,830万円×20.315%＝約372万円になります（特例が使えれば税額はゼロになる可能性があります）。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 譲渡所得税の計算、特例の適用可否 | 税理士 |
| 確定申告の手続き | 税理士、税務署 |
| 取得費が分からない場合の対応 | 税理士 |
よくある質問
Q. 相続税を払った場合、譲渡所得税と二重に課税されますか。 A. 「取得費加算の特例」を使うことで、相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡所得を圧縮できます。相続開始から3年10か月以内の売却が条件です。
Q. 売却して損失が出た場合も申告が必要ですか。 A. 譲渡所得がマイナスの場合、税額は発生しませんが、他の特例の適用や損益通算を検討する場合は申告が必要になることがあります。税理士にご確認ください。
Q. 概算取得費を使うと必ず損をしますか。 A. 実際の取得費より低く計算されるため、税負担が重くなる傾向はありますが、空き家の3,000万円特別控除などの特例を併用できれば、影響を抑えられる場合があります。
まとめ・次にすること
- 譲渡所得税は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」に税率をかけて計算します
- 相続した不動産は、被相続人の取得時から所有期間を通算するため、長期譲渡所得（税率20.315%）に該当することが多いです
- 空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例で、税負担を軽減できる場合があります