空き家の3000万円控除を使って実家を売ったモデルケース｜耐震基準の確認から確定申告までの例

相続登記と遺産分割（相続後3か月目）
母が亡くなり、兄妹で話し合って実家を2分の1ずつの共有で相続することにした。どちらも実家に戻る予定はなく、「いずれ売って半分ずつ分ける」ことで合意し、司法書士に相続登記を依頼した。

不動産会社に相談し、特例の存在を知る（4か月目）
地元の不動産会社に査定を依頼したところ、「昭和56年5月以前の建物で、お母さまが一人で住んでいたなら、空き家の3,000万円特別控除が使えるかもしれない」と言われた。売却の前に要件を確認しておくよう勧められた。

要件を1つずつ確認する（4〜5か月目）
固定資産税の課税明細書と登記事項証明書で、建物が昭和50年に建てられたことを確認した。母の住民票の除票で、亡くなる直前まで実家に住所があり、同居人がいなかったことも確かめた。相続してから誰も住まず、貸してもいないこと、売却価格が1億円以下になる見込みであることも確認し、最後に税務署の電話相談で自分たちのケースが対象になりそうかを確かめた。

耐震リフォームか解体かを決める（6か月目）
特例を使うには、耐震基準を満たすようにするか、建物を取り壊すかのどちらかが必要だった。建物は傷みが進んでおり、耐震改修の見積もりは解体費用を大きく上回ったため、解体して更地で売ることにした。解体業者は3社から見積もりを取って選んだ。

解体と建物の滅失登記（7〜8か月目）
家財の片付けを済ませたうえで解体工事を行い、工事後に建物の滅失登記を申請した。解体前の建物の写真や、解体工事の契約書・領収書は、後の手続きに使うため兄が保管した。

更地として売り出し、売買契約（9〜13か月目）
仲介で売り出し、約4か月で買主が決まった。買主は兄妹と親族関係のない個人で、売却価格は2,400万円だった。

市役所で確認書の交付を受ける（14か月目）
引き渡しのあと、実家のある市役所の担当窓口に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請した。母の住民票の除票、空き家だった期間の電気・水道の使用状況が分かる書類、解体前の写真、売買契約書の写しなどを求められ、兄妹それぞれの名義で確認書を受け取った。

翌年、兄妹それぞれが確定申告（翌年2〜3月）
兄妹は自分の持分（2分の1）について、それぞれ譲渡所得の確定申告を行い、確認書や登記事項証明書、売買契約書の写しなどを添付して特例を適用した。