実家の売却を考えて複数の不動産会社に査定を依頼すると、同じ家・同じ土地なのに、会社によって数百万円も査定額が違うことがあります。「一番高い会社に頼めば、その金額で売れるはず」と考えたくなりますが、査定額の違いには理由があり、金額だけで依頼先を決めると後で困ることがあります。
この記事の結論
同じ実家でも、不動産会社ごとの査定額が数百万円変わることは珍しくありません。各社が参照する取引事例データや査定方法（取引事例比較法など）が異なるうえ、査定額はあくまで「この価格なら売れそうだ」という見込みであり、売却を保証する金額ではないためです。とくに他社より突出して高い査定額は、媒介契約を取ることを目的に、売れる根拠がないまま高めに提示されている可能性があるため、金額の大小だけで依頼先を決めず、査定の根拠を必ず確認してください。
この記事で分かること
- 査定額が会社によって変わる主な理由
- 査定額と「実際に売れる価格」は同じではないこと
- 突出して高い査定額に注意すべき理由
- 査定を比較するときに確認すべきポイント
査定額はそもそも何を根拠に出されているか
不動産会社が提示する査定額の多くは、周辺の似た条件の物件が実際にいくらで取引されたかというデータをもとに算出する「取引事例比較法」によるものです。この方法自体は各社共通ですが、次の点が会社ごとに異なるため、同じ実家でも査定額に差が生まれます。
| 差が生まれる要因 | 内容 |
|---|---|
| 参照する取引事例の範囲 | どの地域・築年数・広さまでを「似た条件」とみなすかの判断は会社によって異なる |
| 保有する成約事例データの量 | 会社によって、これまでの成約実績や地域での取扱件数が異なる |
| 査定方法の重み付け | 立地・築年数・土地の形状などをどの程度重視するかの判断基準が異なる |
| 想定する売却期間 | 短期間での売却を前提にするか、時間をかけてでも高値を狙うかで見込む価格が変わる |
まずは、査定額の違い自体は「不正確」というより「見立ての違い」から生まれるものだと理解しておくと、金額だけに振り回されにくくなります。
査定額と「実際に売れる価格」は同じではない
査定額は、あくまで「おおよそこの価格で売り出せば、成約が見込めるだろう」という不動産会社の見立てであり、その価格で必ず売れることを保証するものではありません。売り出してから買い手がつくまでの間に、値下げ交渉に応じることもあれば、想定より早く希望価格で売れることもあります。
査定額はゴールではなく、売却活動をスタートするときの「参考価格」です。実際の成約価格は、売り出し後の反響や交渉によって変わります。
突出して高い査定額に注意する理由
複数社に査定を依頼したとき、1社だけ他より大幅に高い金額を提示してくることがあります。売主としては嬉しい数字ですが、そのまま鵜呑みにするのは危険です。
不動産会社の収益は、売買が成立したときの仲介手数料が中心です。そのため、査定額を高く見せて媒介契約を結んでもらい、売却活動を始めてから「反響が少ないので値下げしましょう」と提案してくる、という進み方をする会社が一部にあります。
高い査定額を提示された場合は、「その金額で売れると考える根拠（類似の成約事例、周辺の売り出し状況など）」を必ず質問してください。具体的な事例を示せない場合、媒介契約を取るための金額である可能性があります。
査定を比較するときに確認するポイント
1. 査定の根拠となった取引事例を聞く
どの地域・どの時期の、どんな条件の物件を参考にしたかを確認します。
2. 査定額の幅（下限・上限）を聞く
「この金額で確実に売れる」という説明をする会社より、「〇〇万円〜〇〇万円の間で、条件次第」と幅を持って説明する会社のほうが、実態に近い見立てをしていることが多くあります。
3. 3社以上を比較する
2社だけでは「どちらが正しいか」の判断がつきにくいため、最低3社程度に依頼し、金額と説明内容の傾向を見比べます。
4. 机上査定と訪問査定の違いを理解する
書類・データだけで出す机上査定と、実際に建物・土地を見て出す訪問査定では精度が異なります。最終的な判断は、訪問査定を受けたうえで行ってください。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 査定額の比較・売却活動全般 | 不動産会社（複数社への査定依頼） |
| 媒介契約の種類の選び方 | 不動産会社、または宅地建物取引業に関する相談窓口 |
| 相続登記が済んでいない場合の手続き | 司法書士 |
よくある質問
Q. 一番高い査定額を出した会社に頼めば、その金額で売れますか。 A. 保証はありません。査定額はあくまで見立てであり、実際の成約価格は売り出し後の反響や交渉によって変わります。根拠を確認したうえで判断してください。
Q. 査定額が会社によって違いすぎる場合、どちらを信じればよいですか。 A. 金額の高低だけで判断せず、根拠となる取引事例や説明の具体性を比較してください。複数社に依頼し、共通して挙がる価格帯を目安にする方法もあります。
Q. 査定を受けたら、その会社に売却を依頼しなければなりませんか。 A. いいえ。査定はあくまで参考情報であり、媒介契約を結ぶかどうかは査定後に自由に判断できます。
まとめ・次にすること
- 査定額が会社によって数百万円変わるのは、参照するデータや見立ての違いによるものです
- 査定額は「売れると見込まれる参考価格」であり、成約を保証する金額ではありません
- 突出して高い査定額には、根拠を必ず確認してください
- 3社以上を比較し、最終的には訪問査定を受けたうえで判断することをおすすめします