相続した土地に水路・畦道（法定外公共物）が含まれていた｜売却前に確認すること

登記事項証明書や公図を取り寄せてみたら、敷地の中や隣に、細長い「水路」「里道」と表示された土地があった。実家が農地や旧市街地に近い場合、こうした土地に出会うことは珍しくありません。

この記事の結論

土地の中や隣接部分に「水路」「里道（畦道）」と呼ばれる細長い土地がある場合、多くは市町村が管理する法定外公共物であり、あなたの所有地には含まれていません。売却前に、境界と所有関係を市町村の窓口で確認し、必要に応じて用途廃止・払い下げの手続きを行う必要があります。

この記事で分かること

法定外公共物（里道・水路）とは何か
自分の土地との境界・所有関係の確認方法
使われていない水路・里道を自分の土地にする手続き
売却への影響と進め方

法定外公共物（里道・水路）とは

「法定外公共物」とは、道路法や河川法などの適用を受けない、里道（りどう、いわゆる畦道・農道）や水路（用水路のほか、既に水が流れていないものも含む）のことです。かつては国（旧建設省）が所管する国有財産でしたが、地方分権の流れの中で、機能を持つものについては平成17年（2005年）3月末までに、順次、所在する市町村へ譲与されました。

現在、実家の土地に接する、あるいは土地の中を横切るように見える細い水路・里道の多くは、この譲与によって市町村の所有物になっています。登記上「公有地」「水」「畦畔」などと表示されていることもあれば、そもそも地番が振られていないこともあります。

里道・水路は、見た目が空き地や雑草地にしか見えないことも多く、境界を意識しないまま何十年も使われてきたケースが多くあります
現況は宅地に取り込まれて見えても、地図・公図上は別筆の土地として残っていることがあります

自分の土地との境界・所有関係を確認する

1. 公図・地積測量図を取得する
法務局で公図を取得し、自分の土地の地番の横に、水路・里道を示す地番や記号（「水」「畦畔」等）がないか確認します。

2. 現地で境界の位置を確認する
公図上の位置と、実際の塀・フェンス・塀際の位置が一致しているか、現地で確認します。長年の使用で、境界があいまいになっていることも少なくありません。

3. 市町村の担当窓口に相談する
里道・水路の管理は、道路管理課・土木課・河川課など、市町村によって担当部署が異なります。「この土地に接する（含まれる）水路・里道が、機能のあるものか、すでに譲与された市町村の土地か」を確認します。

4. 境界確定・払い下げの要否を判断する
すでに機能を失っている（水が流れていない、通路として使われていない）水路・里道であれば、用途廃止のうえ、隣接地所有者として払い下げを受けられる場合があります。

里道・水路にまたがって塀やブロック塀、物置などを設置している場合、法的には市町村の土地を無断で使用している状態にあたることがあります。売却時にこの点が発覚すると、買主・仲介業者から是正を求められることがあるため、早めの確認が必要です。

使われていない水路・里道を自分の土地にする手続き

すでに機能を失った里道・水路については、次の流れで、隣接地所有者として払い下げ（所有権の取得）を受けられることがあります。

手順	内容
事前相談	市町村の担当窓口へ、対象の里道・水路の位置と現況を伝えて相談する
境界確定	隣接する土地所有者の立会いのもとで、境界を確定する（測量が必要になることが多い）
用途廃止	市町村が、公共物としての機能を失っていることを確認し、行政財産から普通財産に用途を変更する
払い下げ申請・売買契約	隣接地所有者として買い受ける手続きを行い、市町村との間で売買契約を結ぶ
登記	払い下げを受けた土地を、自分の土地に合筆（または新たな地番として登記）する

この手続きには、測量費用や市町村への支払いが発生するほか、数か月単位の期間がかかることも珍しくありません。売却を急いでいる場合は、払い下げを完了させてから売り出すか、水路・里道の扱いを買主に説明したうえで売却するかを、不動産会社と相談して決めることになります。

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売却への影響

水路・里道が土地の一部に含まれている、または隣接している場合、売却そのものができなくなるわけではありません。ただし、次のような形で影響することがあります。

影響	内容
境界確定に時間がかかる	買主側の住宅ローン審査や重要事項説明のために、境界の明示を求められることが多い
有効宅地面積が変わる	水路・里道の払い下げを受けられれば、その分土地が広がり、評価額が上がることがある
越境物の是正が必要になる	塀・物置などが水路・里道にはみ出している場合、撤去や是正を求められることがある

査定を依頼する不動産会社には、公図や現地の状況をあらかじめ伝えておくと、境界確認の要否を含めた見積もりを受けやすくなります。

誰に相談するか

内容	相談先
里道・水路の管理状況、払い下げの相談	市町村の道路管理課・土木課等（自治体により名称は異なる）
境界確定・測量	土地家屋調査士、測量事務所
売却・査定	不動産会社
相続登記・払い下げ後の登記	司法書士

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よくある質問

Q. 水路・里道の払い下げを受けないと、土地は売却できませんか。 A. 払い下げを受けなくても売却自体は可能です。ただし、境界があいまいなまま、あるいは越境物がある状態だと、買主が見つかりにくくなったり、契約条件に影響したりすることがあります。

Q. 自分の土地の中に水路が通っている場合、勝手に埋めて宅地にしてもよいですか。 A. 機能のある水路（実際に水が流れている等）を無断で埋め立てることはできません。まず市町村に相談し、用途廃止の手続きを経る必要があります。

Q. 払い下げにはどのくらいの費用がかかりますか。 A. 測量費用に加え、払い下げを受ける土地の価格（近傍の土地評価額を基準に算定されることが多い）がかかります。金額は自治体や土地の状況によって異なるため、窓口での見積もりが必要です。

まとめ・次にすること

土地に接する細い水路・里道の多くは、市町村が管理する法定外公共物です
公図と現地を照らし合わせ、境界・所有関係を市町村の窓口で確認することが第一歩です
機能を失った水路・里道は、境界確定・用途廃止を経て払い下げを受けられることがあります
売却を急ぐ場合は、払い下げを待たずに現況を説明して売り出す方法も含め、不動産会社に相談してください

まずは法務局で公図を取得し、水路・里道の位置を確認するところから始めてください。

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