「実家を売るとなると、内覧のたびに現地へ行かなければいけないのでは」と考えて、売却の相談自体を後回しにしていないでしょうか。内覧の立ち会いは、方法次第で不動産会社や管理会社に任せることができます。遠方に住んでいることは、売却を進められない理由にはなりません。
この記事の結論
内覧の立ち会いは、鍵をあらかじめ不動産会社に預ける「キーボックス方式」や、担当者に立ち会いを任せる「代理立ち会い」を使えば省略できます。重要事項説明もオンライン（IT重説）で受けられるため、遠方に住んでいても、現地訪問なしで売却を進めること自体は可能です。ただし、物件の状態を口頭だけで正確に伝えるのは難しいため、契約不適合責任を避ける観点から、最低1回は現況を確認する機会を持つことをおすすめします。
この記事で分かること
- 内覧に立ち会わずに売却を進める具体的な方法
- 立ち会いを任せる場合に確認しておくべきこと
- オンラインで完結できる手続きと、そうでない手続きの境界線
- 現況を伝えないまま売却したときに生じるリスク
内覧の立ち会いを省略する3つの方法
| 方法 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| キーボックス方式 | 玄関先などに暗証番号式の鍵ボックスを設置し、不動産会社の担当者が案内時に開錠する | 空き家で、家財の整理がある程度済んでいる実家 |
| 代理立ち会い | 不動産会社の担当者や、依頼した管理会社のスタッフに立ち会いを任せる | 家財が残っていて、購入検討者からの質問にその場で答える必要がある実家 |
| 買取業者への売却 | 内覧そのものの回数が少なく、価格交渉も含めて短期間で完結する | 早期の現金化を優先し、多少価格が下がっても構わない場合 |
キーボックス方式は空き家に向く一方、家財が残っている実家では、購入検討者から設備や境界についての質問が出ることも多く、代理立ち会いのほうが商談がスムーズに進みやすい傾向があります。
オンラインで完結できる手続き・できない手続き
不動産の売買契約に関する重要事項説明は、映像通話などのITを活用した「IT重説」であれば、対面せずに受けることができます。国土交通省は、賃貸取引に続いて売買取引についても2021年3月からIT重説の本格運用を開始しており、宅地建物取引士が画面越しに重要事項を説明する形が広く使われています。
| 手続き | オンラインで完結できるか |
|---|---|
| 査定依頼・机上査定 | できる（写真・図面の送付で対応可能） |
| 媒介契約の締結 | 郵送でのやり取りが中心。押印・電子契約に対応する会社もある |
| 内覧対応 | キーボックス・代理立ち会いで現地訪問を省略できる |
| 重要事項説明（IT重説） | できる（宅地建物取引士による映像説明） |
| 売買契約の締結 | 郵送・電子契約に対応する会社が増えている |
| 引き渡し（決済・鍵の引き渡し） | 司法書士による本人確認が必要になるため、対面または郵送での本人限定受取郵便等が一般的 |
引き渡し（決済）は、所有権移転登記のために司法書士が売主本人の確認を行う工程があり、完全な非対面での完結が難しい場面です。遠方に住んでいる場合は、引き渡し日をどう調整するか、契約前に不動産会社へ確認しておくことをおすすめします。
立ち会いを任せる前に確認しておくこと
1. 家財・貴重品を先に回収する
現金・通帳・権利証・貴重品は、内覧を任せる前に持ち帰るか、鍵のかかる部屋にまとめておきます。
2. 物件の弱点を担当者へ書面で伝える
雨漏りの跡、設備の不具合、越境の疑いなど、気づいている範囲の弱点は、口頭ではなく書面やメールで担当者に伝え、記録を残しておきます。
3. 質問への回答方法を決めておく
その場で答えられない質問が出た場合、担当者から電話で確認してもらうのか、後日まとめて回答するのかを、事前に取り決めておきます。
4. 近隣への配慮を依頼する
空き家の場合、内覧の頻度や車の駐車位置など、近隣への配慮についても担当者と共有しておくと、トラブルを防ぎやすくなります。
現況を伝えないまま売却したときのリスク
内覧に立ち会わないこと自体は問題ではありませんが、把握している物件の不具合を伝えないまま契約を進めると、引き渡し後に「契約不適合責任」を問われる可能性があります。雨漏り、シロアリ被害、越境などに心当たりがある場合は、把握している範囲を「告知書」としてまとめ、担当者を通じて買主に開示してもらうことが、後のトラブルを避けるうえで重要です。
現地に長く住んでいなかった相続人の場合、そもそも不具合の有無を把握できていないこともあります。最低1回は、司法書士や不動産会社の担当者と日程を合わせて現地を確認する機会を持つことをおすすめします。
誰に相談するか
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 内覧対応・立ち会いの依頼 | 売却を依頼する不動産会社 |
| 空き家の管理・鍵の受け渡し方法 | 空き家管理サービス、管理会社 |
| 告知書の書き方、契約不適合責任の考え方 | 不動産会社、必要に応じて弁護士 |
よくある質問
Q. 一度も現地に行かずに実家を売ることはできますか。 A. 手続き上は可能ですが、物件の状態を正確に把握しないまま契約を進めると、契約不適合責任を問われるリスクが高まります。最低1回は現況を確認する機会を持つことをおすすめします。
Q. IT重説はどんな物件でも利用できますか。 A. 宅地建物取引士による適切な説明が可能であることが前提です。利用の可否や進め方は、依頼する不動産会社に確認してください。
Q. 空き家のまま内覧に出す場合、防犯面は大丈夫でしょうか。 A. キーボックスの暗証番号は内覧のたびに変更する、案内履歴を不動産会社に記録してもらうなど、運用ルールを事前に取り決めておくと安心です。
まとめ・次にすること
- 内覧の立ち会いは、キーボックス方式や代理立ち会いを使えば省略できます
- 重要事項説明はIT重説でオンライン対応できますが、引き渡し（決済）は対面または郵送での本人確認が中心です
- 把握している物件の不具合は、内覧前に書面で不動産会社へ伝えておくことが、契約不適合責任を避ける第一歩です
- できれば1回は、現況確認のために現地を訪れる機会を持つことをおすすめします